Niečo o hypotéke

Viete čo je hypotéka? Ako to celé funguje? Máte na to?…

Pokúsime sa Vám časom podať všetky informácie a tipy ako „prežiť“ hypotéku a neprísť aj o posledné gate...

Hypotéka

Hypotéka (Hypotekárny úver) = úver poskytnutý bankou na účel investovania do nehnuteľnosti. Najbežnejšie ide o kúpu bytu, domu, kancelárskych priestorov, stavebného pozemku a iných nehnuteľností. Hypotékou však môžete financovať aj stavbu, prestavbu, opravu, údržbu, obnovu alebo aj splatenie úveru (nie hypotekárneho), ktorý bol udelený na rovnaké účely ako hypotekárny. Podmienkou hypotéky je zabezpečenie úveru záložným právom na financovanú nehnuteľnosť, ktorá sa musí nachádzať na území SR.

Úroková sadzba

Úroková sadzba hypotéky je percentuálna výška úroku, ktorý platíte banke počas celej doby splatnosti zo zostávajúcej sumy dlžoby. Skladá sa zo základnej úrokovej sadzby, tá je určená aktuálnou výškou priemerného 12 alebo 6 mesačného EURIBORu (sadzba, za ktorú sú euro termínové vklady ponúkané jednou bankou inej banke na medzibankovom trhu) a z rizikovej prirážky (marža banky), ktorú si určuje banka. Ak by Vás niekedy mýlil výraz úroková miera, vedzte že je to v podstate to isté. Úroková sadzba/100= úroková miera.

Úroková sadzba môže byť transparentná, teda výška úroku sa každý mesiac zmení podľa aktuálnej výšky EURIBORu. Teda zmena výšky Vášho úroku bude závisieť od zmeny EURIBORu. Výhoda je v tom, že EURIBOR má povolenú zmenu len o určité percento za danú dobu, teda krátkodobo Váš úrok nebude nijako markantne vzrastať. Z dlhodobého hľadiska však rozdiel môže byť nepríjemný.

Marža banky

Marža banky je zvyčajne fixná počas celej doby splácania úveru a závisí od bonity klienta. Bonita klienta znamená to, ako Vás ako klienta banka vyhodnotí. Do úvahy sa berie niekoľko faktorov. Najdôležitejší je čistý príjem Vašej domácnosti s ohľadom na počet osôb v domácnosti. Ďalej to môže byť vek, vzdelanie ale aj skutočná hodnota nehnuteľnosti, ktorú idete financovať. Banka si podľa týchto a iných faktorov na základe analýzy (teda dlhodobých skúseností) vytvorí približný obraz o Vás a rozhodne o riziku (toho, že nebudete schopný splácať), do ktorého sa dostane keď Vám poskytne úver. Teda ak ste veľmi rizikový žiadateľ, banka má právo Vám úver odmietnuť. Ak ste málo rizikový žiadateľ, tak Vám úver poskytne. Podľa výšky tohto rizika, teda bonity, Vám banka ponúkne úrokovú sadzbu (teda určí výšku marže). Takže v skratke, čím vyšší príjem a nižší úver, tým vyššia bonita klienta, teda tým nižšie riziko pre banku a tým pádom aj nižší úrok.

Tip!!! Niektoré stránky na internete Vás dokážu ohodnotiť podľa niektorých kritérií a určiť Vašu približnú bonitu, ale je to len veľmi približná hodnota. Každá banka má svoj vlastný systém a väčšina bánk vyhodnocuje každého klienta veľmi individuálne, preto je najlepšie si zájsť do niektorých bánk (ideálne do všetkých) a nechať si urobiť ponuku priamo od banky. Každý klient pre banku znamená celkom slušný príjem takže ich pokojne nechajte nech sa o Vás aj „pobijú“. Nechajte si urobiť niekoľko ponúk a vyberte si dve – tri najlepšie. Potom sa do tých bánk vráťte a ukážte im ponuku od druhej (tretej) banky a žiadajte o prehodnotenie Vášho úroku. Nemôžem Vám nič sľúbiť, ale pár desatín z úroku sa takto stiahnuť dá.

Fixácia úroku

Fixácia úroku je voľne povedaná možnosť „zmrazenia“ výšky Vášho úroku. Banky poskytujú možnosti fixácie úrokovej sadzby na rôzne obdobia. Najčastejšie to býva fixácia úrokovej sadzby na 1, 3, 5, 10 alebo na celé obdobie splatnosti úveru. V praxi to znamená toľko, že ak ste si na začiatku pri vybavovaní hypotéky zvolili napríklad 5 ročné obdobie fixovania úroku, tak 5 rokov splácate úver s úrokom aký ste dostali na začiatku. Po piatich rokoch (na výročie) Vám dá banka na výber zvyčajne dve možnosti.

  1. Vypracuje Vám ďalší splátkový kalendár s novou úrokovou sadzbou podľa aktuálneho EURIBORu a zvyčajne Vám dovolí mimoriadne splatiť až do 20% zvyšnej sumy dlžoby bez poplatku.
  2. Dovolí Vám vyplatiť celý zvyšok dlžoby, teda vyplatiť celý úver.

Tip!!! Ľahko sa môže stať, že po piatich rokoch (na výročie fixácie) sa zmenila Vaša finančná situácia. Týka sa to prevažne mladých ľudí, ktorí v čase riešenia hypotéky len začínali pracovať a postupne sa platovo dostali na vyššiu úroveň. Prípadne môže ísť aj o domácnosti, kde vyrástli deti a stali sa zárobkovo činné, teda netreba ich vyživovať. V takom prípade by bolo možno celkom šikovné refinancovať starú hypotéku novou. Pre banku sa môže stať takýto klient menej rizikový a teda má vyššiu bonitu. Keďže banky svojich vlastných klientov počas splácania úveru už neprehodnocujú, Vaša banka Vám úrok zníži iba ak na základe zníženia EURIBORu. Iná banka Vám však môže poskytnúť výhodnejší úver aj z pohľadu rizikovej prirážky. A keďže vieme, že banky medzi sebou radi súperia, určite by ste našli banku, ktorá ochotne odkúpi Váš úver a vytvorí Vám lepšie podmienky. Len to treba skúsiť.

Poznámky

Hypotéka je v prevažnej väčšine dlhodobá záležitosť a zvyčajne nejde len o „pár tisíc“. Preto je veľmi dôležité dobre si výber hypotéky premyslieť, aby sa nemohlo stať, že prídete o strechu nad hlavou. To je už však ten úplne najhorší scenár pri problémoch so splácaním hypotéky, a banky samé sa v takýchto prípadoch snažia pomôcť klientovi a zvyčajne navrhnú nový splátkový kalendár s predĺženou dobou splatnosti.

... ďalšie informácie a tipy prídu neskôr. Ak je niečo konkrétne čo Vás zaujíma, píšte!!! Pomôžete tým nám, sebe a mnohým ďalším ...

Pozn.: MY (tvorcovia stránky) nie sme síce odborníci ani finanční poradcovia, ale len obyčajní ľudia, ktorí potrebujú hypotéku na kúpu bytu. Všetky zverejnené informácie sme získali zo serióznych zdrojov (odborná tlač, poradenské centrá a banky) počas vybavovania našej vlastnej hypotéky. Zabralo nám to veľa času a preto Vám tento čas chceme ušetriť a pomôcť, pretože ako väčšina ľudí nie sme spokojní so súčasným systémom financovania bývania. Ale čo už, také sú časy. Preto Vás aj prosíme, ak sa na stránke vyskytujú nepravdivé informácie (pevne veríme, že sa tak nestalo) prosím opravte nás a pomôžte nám.